“以前小区环境不好，亲戚笑我们大城市的房子还比不上老家的小区，我都不好意思请客人来。现在我们有了物业管家，小区才像个样。”9月1日，重庆日报记者刚走进大渡口区九宫庙街道新工二村，居民牟素华就迫不及待地分享她的喜悦。
今年5月以来，九宫庙街道托底134栋老旧住房，通过“区域化大物业”实现辖区物业服务全覆盖。
街道托底
老小区有了“新管家”
据了解，九宫庙街道现有各类住宅楼184栋，其中老旧住宅楼134栋，分散于7个社区、14个区域，涉及3588户、近万居民。
这些老旧住宅楼绝大多数修建于上世纪70、80年代，房屋历史遗留问题多、住户低收入人群多，且无物业、无业委会、无经营性收益，导致近年来九宫庙辖区发生的群众矛盾纠纷80%以上与物业相关。
经过前期摸排调研，街道发现，老旧小区物业服务若完全由政府提供，将导致物业管理质效低、资金压力大、群众满意难；若完全按照市场化运作，由居民买单，则会面临较大的缴费阻力、资金缺口，难以持续。
“所以，我们既不能简单地把老旧小区物业管理委托给第三方运营，也不能由政府直接补贴。而应充分发挥党建引领作用，采取政府和市场共同分担的原则，激活政府、市场、居民、驻区单位等多元主体参与物业管理的潜力。”九宫庙街道党工委书记曹华介绍，他们的破解路径是：街道层面成立物业服务中心，社区层面成立物业管理委员会、开办物业服务站，向第三方机构采购物业管理项目，同时整合党建物业共同体成员资源，激发居民自治活力，推进老旧小区物业管理高效运转、焕发活力。“目的就是为推进老旧小区物业管理探索一条可行路径。”
今年5月，离九宫庙街道办事处不远的一幢闲置小楼装修一新后开门迎客。一进门，接待台工作人员笑脸相迎。走进去，数个大小不一的会议室、办公室、洽谈室温馨明亮。
这就是九宫庙街道物业服务中心，500平方米的场地不过是其硬件载体，这里还是九宫庙街道的一个内设机构，聘用了4名专职工作人员、7名兼职工作人员，负责统筹资源，监督指导社区物业管理委员会、物业服务站开展物业服务。
两个机制
小区物业问题解决提速
区域化“大物业”如何盘活老旧小区？九宫庙街道物业服务中心负责人汪晓璐介绍，他们将原本分散在7个社区的100多栋老旧住宅楼按区域划为14个组团，首先实现辖区物业管理全覆盖。
除清扫保洁、垃圾清运、绿化维护、公共设施维修、安全保障等基础服务外，为实现居民诉求全响应、精准服务零距离，街道将物业服务事项分为简易事项、急难事项、重大事项三类，形成“易事自办、难事协办、大事共办”的分类处置机制。
如此，对跨社区的居民需求，或单一社区无法实施的项目，由街道牵头，统一策划、集中打包实施一批物业惠民项目。目前已收集解决易事135项、难事10项、大事1项。
“树枝太长，都伸进我家窗户了，你们来看看！”6月，九宫庙街道物业服务中心接到新工社区居民周莲秀关于修枝的诉求。工作人员敏锐发现，这是老旧小区的共性问题：公共区域的绿化树都有几十年树龄，树枝长期未修剪，存在一定安全隐患。
经过现场勘察，物业服务中心牵头，大渡口区机关事务局、区城管局、社区等召开联席会议，决定启动大范围修枝行动，目前已修枝300余棵。
对于街道“独木难支”的问题，九宫庙街道充分运用“街道吹哨、部门报到”机制，邀请部门、专家通过现场办公、联合会商等方式切实提升处置合力，调解各类物业纠纷28个，统筹资源办结物业事项135件。
“过去靠社区单打独斗需要几个月才能解决的事，现在开一次会就搞定了。”锦霞社区刚通过“街道吹哨、部门报到”机制解决了小区车库抽水泵维修问题，社区工作人员说，物业纠纷往往一件小事就涉及若干个部门，现在由物业服务中心出面，让社区如释重负。
有钱有人
让区域化“大物业”走得更长远
区域化“大物业”要走得长远，关键要有“造血”功能，解决钱和人的问题。在这两方面，九宫庙街道也开展了探索。
钱从何来？街道让政府公益性服务走向市场，实行“居民缴纳一点、经营创收一点、政府补贴一点”的“三个一点”资金筹集模式。
居民缴纳的为每月每户7至10元的清洁费，这笔资金可维持清扫保洁、垃圾清运、绿化维护等基础服务。记者了解到，过去由于辖区清扫保洁水平较低，九宫庙街道居民清洁费缴费率只有60%左右。今年由专业公司统一提供服务后，质量得到居民认可，收费率升至90%。
如何“造血”？九宫庙街道在锦霞社区、新工社区试点成立了两个民办非企业性质的物业服务站，盘活车位、开设社区食堂，运营收益反哺老旧小区。
汪晓璐透露：“再加上政府补贴和惠民政策落地，目前，物业收益有望半年内实现100万元。”
人从何来？除数十名专兼职工作人员外，九宫庙街道依托物业服务中心吸纳了136名党员志愿者、居民骨干、能工巧匠、公益律师等担任“红管家”，又开展在职党员“亮身份、亮职责、亮承诺，居民评、党组织评、第三方评”活动，改变了在职党员在社区事务中的“休眠”状态。
要想当主人，先要负责任。为激发普通居民参与小区治理热情，街道试点采用积分制管理，吸引了越来越多的居民通过垃圾分类、安全巡逻、矛盾调解等服务累积积分、兑换奖励。
在区域化“大物业”运作下，九宫庙街道将居民、物业、辖区单位更紧密地融合在一起，让居民感到实实在在的服务，街道各社区居民满意度大幅度提高。
曹华介绍，下一步，他们将把社区事务逐步通过智能化手段集成到物业管理体系中，包括智能停车系统、特殊人群智能观护系统、社区流动食堂订餐系统、智能防汛防溺系统等。同时在社区养老、托幼、便民、特色商业、劳务培训等方面培育“造血”点，增强区域化“大物业”模式的可持续性。
