草长莺飞的4月未延续3月的“小阳春”，在调控的大背景下，海南楼市进入了传统的淡季。据凤凰网房产从海南华策获悉，2019年4月份，海南商品房销售面积68.5万平方米，同比下降68.48%，环比下降6.9%；销售均价约13630元/平方米，同比增长9.04%，环比下降9.1%。多名业内人士表示，受传统淡旺季和高压政策调控的双重影响，海南楼市不可避免地出现价量齐跌的现象。从政策调控方面来说，目前海南楼市整体增长乏力，但从长远来看，能防止房价过快增长、出现泡沫。

海口去化量居榜首，刚需占比上升

商品房销售面积方面：4月商品房去化量最大的市县是海口为41.56万平方米；三亚紧跟其后，以7.27万平方米的去化量居榜眼；澄迈销售6.91万平方米，排名第三。

其中，4月海南各市县商品房销售面积同比仅海口增长16.41%，其余市县均下降；环比海口、定安、儋州、澄迈、昌江五个市县分别呈现77%、163%、95%、4%、833%的增长。

自2018年8月起，海口商品房的备案价一直控制在17300元/平方米以内。南海幸福汇16800元/平方米，大华锦绣17300元/平方米，金盘名邸16600元/平方米，融创海口壹號17300元/平方米，金地·海南自在城16000元/平方米（以上房价皆为均价）。这在一定程度上，刺激了本地刚需的购买欲，多个项目在开盘期去化率高达90%以上，推动4月海口商品房的量价上涨。

三亚均价遭腰斩，旅居产品遇冷

商品房销售均价方面：4月商品房销售均价最高是陵水为42706元/平方米，其次为保亭19075元/平方米，万宁以16039.38元/平方米位列第三。海南两大中心城市海口和三亚商品房销售均价分别是14584元/平方米和14632元/平方米。

其中，4月海南各市县商品房销售均价同比陵水、屯昌、保亭、白沙、儋州、东方、昌江7个市县呈现正增长，最高为78%；环比海口、文昌、琼海、陵水、屯昌、白沙、儋州、东方、临高9个市县呈现正增长，最高为106%。

除去琼中、乐东未能统计到数据外，海南所有市县中三亚商品房销售均价下跌幅度最大，同环比分别下降35.35%和44.61%。海南华策认为，三亚主要以国际旅居度假为主，受政策及季节性销售限制大，季末促销效果由于片区、项目的质量较为高端反馈不佳，高端旅居盘销售停滞。

多位地产商、房产中介人士在预期乐观的同时认为，在“房住不炒”原则指导下，海南“限价”放开的可能性较低，海南房价大幅上涨的可能性不大。

海南楼市出现新的发力点

显而易见海南减少经济对房地产依赖的决心不会变，但最终会目的是让房子回归到居住属性上来。

海南省委常委、三亚市委书记童道驰曾在接受采访时说，“要处理好房地产调控和金融稳定、自贸港繁荣的关系。当前全岛实行房地产调控，出现了一些金融波动。房地产调控是对的，否则转型没有动力。但是也不能把房地产妖魔化，要把房地产发展与康养、会展等服务业发展结合起来，与招商引才结合起来，建立和完善房地产供应体系和调控长效机制。同时，要关注房地产调控下房地产企业资金链问题，防止房地产债务引发的金融风险和其他风险”。

在“房住不炒”的主旋律下，棚改、民宿和租赁将会成为海南住宅市场新的发力点。海南首单棚户区改造专项债的正式落地，在为政府规范适度举债改善群众住房条件起到积极作用的同时，也对海南REITs产品试行起到鼓励作用。同时，我们还应看到住房租赁市场已成为政府重点关注项目，未来海南会通过发布密集性的政策红利刺激供应渠道，盘活市场活跃度，为“农改城”及“人才住房”的提供满足性住房需求。