最近,北京市住建委执法部门查处了12家房地产经纪机构,原因是这些房地产经纪机构发布违规房源信息。
这12家房地产经纪机构是北京星之家房地产经纪有限公司、北京丽兹行房地产顾问有限公司、百家乐(北京)房地产经纪有限公司、北京金宣置地房地产经纪有限公司、北京通合兴业房地产经纪有限公司、北京众鑫忆客管理咨询有限公司、北京嘉信宝业房地产经纪有限公司、北京卓昊房地产经纪有限公司、北京尚福家房地产经纪有限责任公司、北京悦己家园房地产经纪有限公司、北京佳慧伟业房地产经纪有限公司、北京伟达置地房地产经纪有限公司。
此轮查处引发了公众对房租信息来源等相关话题的关注。
虚假房源泛滥
平台审核不力
据《法制日报》记者了解,本次查处的违规房源信息主要涉及“升值潜力无限”“商住两用”“学区房”“买一层送一层”“全款收房”等涉及虚假宣传词汇的房源信息。而这些信息主要在链家、我爱我家、麦田在线、21世纪不动产、网易、新浪、58同城、赶集网、安居客、百姓网、房天下等相关网站发布。
目前,部分房源信息发布平台已经将违规信息全部清空,但仍有部分平台存在违规房源信息。
记者了解到,《房地产经纪管理办法》第二十五条明确规定,房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:(一)捏造散布涨价信息,或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号,操纵市场价格；(二)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价；(三)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易；(四)泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密,谋取不正当利益；(五)为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；(六)改变房屋内部结构分割出租；(七)侵占、挪用房地产交易资金；(八)承购、承租自己提供经纪服务的房屋；(九)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；(十)法律、法规禁止的其他行为。
据记者了解,在房产公司所发布的信息中,大多数违反了以上条例,而且平台并没有及时清除。
“消费者总是会被一些房屋信息的广告噱头所吸引,忽略了其是否真实可靠。常见房地产违规信息主要是指不真实、不准确、不完整,不及时、不公平和难以理解的信息或者误导性信息,中介发布信息必须恪守真实性、准确性、完整性、及时性、公平性、合法性、易得性和易解性等。现在存在的最大问题是虚假广告。”中国人民大学法学院教授、中国人民大学商法研究所所长刘俊海说。
平台中介共担责
监督管理须加强
据记者了解,大多数房产中介公司都利用网络平台发布信息。
记者在赶集网上以“买一层送一层”为关键词搜索,发现许多相关房源,但点开后并未看到详细说明,也不能从提供的信息中准确得到“买一层送一层”的信息。在58同城,记者以相同关键词搜索相关房源,发现大多数信息中并没有相关优惠信息,只是以此为噱头吸引消费者点开相关房源信息。
那么,发布违规信息的中介和平台又分别扮演着什么角色,双方应该承担什么样的责任呢?
对此,刘俊海说,发布违规信息的中介和展示违规信息的平台都有责任,因为中介是虚假信息的源头,而平台未经认真审核就发布虚假信息,即使不是故意的,也有过失。电子商务法对这个问题有非常明确的规定,平台违反了电子商务法。
刘俊海说,根据电子商务法第三十八条,电子商务平台经营者知道或者应当知道平台内经营者销售的商品或者提供的服务不符合保障人身、财产安全的要求,或者有其他侵害消费者合法权益行为,未采取必要措施的,依法与平台内经营者承担连带责任。对关系消费者生命健康的商品或者服务,电子商务平台经营者对平台内经营者的资质资格未尽到审核义务,或者对消费者未尽到安全保障义务,造成消费者损害的,依法承担相应的责任。所以发布违规信息的中介和展示违规信息的平台要承担相应的连带责任。
此外,中国传媒大学政治与法律学院法律系副主任郑宁称,房产信息是广告,在互联网平台发布的房产信息是互联网广告。发布违规信息的中介是房产信息的广告主,展示违规信息的平台是广告发布者。根据广告法和《互联网广告管理暂行办法》的规定,广告主应当对广告内容的真实性负责,广告发布者应当对广告尽到合理的审查义务。双方都应当负有不发布违法信息的义务,不得虚假宣传。
信息鱼目混珠
用户谨慎选择
通过采访,记者发现在很多情况下,互联网平台未对中介公司发布的信息进行审核,导致虚假信息发布,误导了消费者。
刘俊海说:“如果中介提供虚假信息,导致买房子、卖房子或者出租房屋和承租房屋的消费者权益受损,这会构成欺诈行为。如果出现了因中介提供虚假信息而没有租成或买成等相关损失,中介机构应承担相关责任。”
刘俊海对记者称,在58同城、赶集网、安居客等平台上发布的“小产权房”“群租房”等违法违规房源信息,严重违反了《房地产经纪管理办法》《商品房屋租赁管理办法》和《房屋租赁管理若干规定》等法律法规。互联网信息平台发布违法违规房源信息,还违反了《中华人民共和国网络安全法》。
对此,郑宁提醒,广大用户应当擦亮眼睛,辨别真假。用户应当登录住建部门网站了解房产相关法律政策和房屋中介机构资质信息,增强违法违规信息识别能力；住建部门也要及时发布风险提示；政府监管部门要加大执法力度,依法处罚违法中介及互联网平台,主动为消费者搭建一个有序、健康的平台。
刘俊海也建议,用户首先要看清广告,并且理智地对待广告,不轻易相信虚假广告,要做理性、科学、文明的消费者；第二,要认真签合同,认真阅读租赁合同上的条款,及时提出自己的疑问,如果不同意条款,可以找中介签订补充条款；第三,要从容地留存证据,依法理性维权,如果在网上查到虚假信息,可以截屏留证据,主动维护自己的权益。
