● 《修订草案》提出，为方便业主委员会成立，将申请人数比例从20%降低为10%
● 《修订草案》对物业服务收费项目、标准以及收费方式作了规定
● 《修订草案》提出，建设单位依法出售车位(库)，应当进行公告，不得出售给业主以外的单位和个人
两会现场，目前正向市民广泛征求意见的《重庆市物业管理条例(修订草案)》(以下简称《修订草案》)引起代表委员的热议。
重庆日报记者约请参与了条例修订的市人大代表、市人大常委会委员、重庆合纵律师事务所首席合伙人鲁磊，与居民业主、物管企业以及相关部门负责人，就物业管理条例修订中的几大热点问题展开探讨。
鲁磊介绍，去年11月27日，市五届人大常委会第七次会议分组审议了《重庆市物业管理条例(修订草案)》。审议现场，市人大常委会委员围绕业委会成立、物业费收取和缴纳、车库车位管理使用等焦点问题，讨论十分激烈。因物业管理关系千家万户，目前《修订草案》正向社会广泛征求意见，截止日期为1月31日。
热点一
“降低业委会成立门槛，可更好发挥业主自治作用”
《修订草案》提出，为方便业主委员会成立，将申请人数比例从20%降低为10%，并明确了首届业主大会的筹备组成人员和职责，设定了筹备程序，细化了启动流程。
“小区邻里关系陌生是当下普遍存在的问题，很多业主不愿意参与或管理小区事务，所以业委会的成立比较困难。”鲁磊说，成立业委会也让物管公司的部分既得利益受到影响，一些物管公司自持部分房屋产权，他们在业委会成立时行使否决票，使一些小区多年难以成立业委会。
“《修订草案》降低了业委会的成立标准，符合法律规定，更符合现实情况。”鲁磊认为，业委会成立起来后怎样开展工作，这还需要进一步明确其权利、义务和职责，“业委会委员谋私利，肯定是不行的。同时，还应回避一些特殊身份，比如，物管公司工作人员的配偶以及直系亲属，也不能成为业主委员会委员。”
鲁磊说，业委会为小区居民提供服务，应有相应报酬，才能把小区工作做得更完美。不过，经费来源要认真研究，这需要对小区公共收益的分配进一步细化。同时，还必须完善对业委会的审计制度，不能让业委会成为一个特殊的利益群体。
“物业管理活动中权利与义务的产生，是基于业主所拥有的房屋所有权。”在市住建委物管处处长彭安绪看来，成立业委会，不仅是业主维权的需要，更是发挥业主自治作用的需要。
“业主是分散的，因此需要有一个机构来组织业主发挥自治作用。”彭安绪认为，降低业委会成立门槛，能够更好地使业主在小区管理上发挥主体作用，“单就维权而言，我们主张通过协商沟通、人民调解等方式维权，而不应把业委会理解成一个维权的机构。”
戴德梁行重庆公司物业及设施管理部主管向渝认为，降低业委会成立标准后，业委会能更快成立起来。他建议，既要增强政府职能部门的适当干预，又要充分发挥业主自治作用，且业委会通过的管理规约应当对业主具有约束力。
“唯有业主与物管双方共同配合与努力，才能保持小区的长期良好运营状态。让业主能够合法、有效地参与并监督物业管理，这既有利于小区全生命周期的运营，也有利于帮助物业企业不断改进自身并能够长期健康运作。”向渝说。
热点二
“通过拒交物业费来维权不是良策，损害的是小区全体业主利益”
《修订草案》对物业服务收费项目、标准以及收费方式作了规定，提出“物业服务收费管理办法由市发展改革部门会同市住房城乡建设主管部门制定”，并在业主义务中新增“按时交纳物业服务费用”。
通过实地走访一些小区，鲁磊发现，部分物管公司作为经营企业，随着成本上升，物业费难以支撑物管运营，所以，物管公司提出涨价。“按照法律规定，物业费涨价需业主同意，且要达到一定赞成比例。”鲁磊说，但大多数进行得不太顺利——少部分业主支持并支付物业费，一部分仍按原价支付，还有一些业主甚至不再支付物业费了。
“条例的修订就是为了解决这一系列问题和矛盾。”鲁磊说，业主拒交物业费，物管公司难以为继，导致物业服务质量下降，下降后更多业主拒交，由此变成恶性循环。因此，条例不仅要对业主交纳物业费的义务作出规定，还要建立正常的调整物管费的机制。
对于具体细节，他提出两点建议：一是物业费调整不能随意定价。“比如，我市某小区物管提出一次性涨价60%，这让绝大部分业主难以接受。”建议循序渐进地推进涨价，明确规定一次10%至20%的涨幅，这样业主心理和经济上更能承受。二是必须让业主看到物管服务质量与收费增加成正比。为此，物管公司必须先做好小区服务和管理工作。
“另外，有些小区物业费前期定价低，其中一个重要原因是开发商为销售住房，以‘低物业费’手段，吸引消费者购买。”鲁磊说，不仅是物业费，物业管理矛盾中有不少是开发商遗留问题造成的，所以条例修订也要对开发商诚信进行约束。
“对于物业费拖欠的问题，物管公司虽可通过法律手段追收，但易引发物业与业主间的矛盾冲突，也大大耗费物业企业的管理精力及利润。”向渝认为，将业主交纳物管费纳入公共信用平台，将有望解决收费难问题。
“目前物业服务包含什么服务内容、支出多少、服务标准我们都不明确。我觉得应该制定物业管理服务标准，且服务收费应该和服务考评质量挂钩，建议采用‘基础付费+绩效付费’模式。”市民张先生说。
热点三
“小区车位只售业主，保障了业主利益”
《修订草案》提出，建设单位依法出售车位(库)，应当进行公告，不得出售给业主以外的单位和个人。属住宅配套车位(库)的，每户业主只能购买一个车位(库)，公告之日起满六个月有多余车位(库)的，可以向其他业主出售，每户业主总计购买住宅配套车位(库)不得超过二个。
“小区车位紧张属于普遍性问题。”向渝说，即使是新建小区，因开发商“只售不租、高额租金”等车位销售策略，很多地方占道停放。从车位销售、租赁来说，车位始终具有配套功能，应考虑引导开发商提高车位使用率，不能单纯以销售为目的限制业主合理使用。
“建议除了加强惩罚措施、引导开发商合理规划车位或利用地下空间外，应进一步规范小区车库停车位的销售条例，以此进一步缓解停车难问题。”向渝说，可考虑配套未售车位租金指导标准，让出租、承租行为更有据可依，积极化解各方主体的利益矛盾。
小区车位禁止出售给非小区业主，能有效保障小区业主的利益。不过对于每户业主只能购买一个车位的规定，南岸区某小区业主李涛认为，现在一个家庭拥有两辆车已不少见，应该将首次购买一个车位的限制放宽到两个。
