日前，千呼万唤的《民法典各分编（草案）》终于面世了。在首次提请全国人大常委会审议的物权编草案中，让我们眼前一亮的是，草案专门规定了“居住权”，并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出了原则性规定。
所谓“居住权”，是指居住权人有权按照合同约定并经登记而占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。当年，罗马人创设居住权制度，是为了保障部分社会弱势群体的基本生存权利。因为这项制度将物的所有和利用相分离，有利于物尽其用，充分发挥物的使用价值。现在，我们规定居住权，是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。
居住权一般还有时间性，其期限一般具有长期性和终身性。一般情况下，这个期限可由当事人在合同中、遗嘱中确定与约定。如果没有对期限作出明确规定，那就应当推定为居住人的终身期限。于是，才有了此次《民法典》物权编（草案）中关于住宅建设用地使用权届满续期的重新确认。可以说，这是对近几年来国内所谓“70年产权”现象的立法回应。有人开玩笑说，我们不要“爱你一万年”，我们需要“住你100年”。
玩笑的背后，是尴尬的现实。
关于住宅建设用地使用权期间届满续期的问题，全国人大常委会法工委主任沈春耀在此次常委会会议上，向常委会会议作了详细的说明。沈春耀表示，根据党中央批准的有关工作安排，该项工作由国务院有关部门研究后，再由国务院提出有关法律修改议案。目前，还没有看到国务院有关部门提出的方案和相关议案。但是，此次物权编草案根据现行物权法第149条、城市房地产管理法第22条等规定，作了一个原则性规定，即住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后，再进一步做好衔接。
对于住宅建设用地使用权届满自动续期这个问题，近几年学界争议不断。比如自动续期的时间到底是多长、自动续期后是否需要缴纳费用等问题，一直无法达成共识。现在，法律作出了规定，是否意味着达成了共识呢？
有业内人士指出，10年前的物权法只规定“自动续期”，没有规定要缴费用的问题。此后，关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，屡屡有人要超越法律收费。在遭到反对后，又一直有人推动法律修改，并且确实有效。现在看来，在此次民法典制定中，收费派的观点占了上风。物权编草案对现行物权法第149条、城市房地产管理法第22条进行修改，在物权法规定的“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”后面加上了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”。如果草案如此通过，将来修改物权法等加上收费的规定就成了必然的事情。
作为此次民法典（草案）的新增内容，“居住权”和“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的提法，可以说开启了一个新纪元。如果说，这是一喜。那么，对于所谓自动续期的后续收费一事，则是一忧。
尽管如此，现在从规定来看，自动续期的政策思路很明确。即使是要付费，也提到了“或者减免”的可能性。总而言之，关于自动续期的规定，既有助于破解部分土地到期后续期困难的问题，也有助于不动产相关部门重新研究续期续费问题，进而促进土地市场和住房市场的健康发展。
由此可以相信，随着“居住权”规定的落实，随着住宅建设用地使用权届满后自动续期的规范，未来在租赁住房、保障房和以房养老等项目上，也将逐步落地。
（作者：刘桂明，系《民主与法制》周刊总编辑）
