小区612户民宿70余户 民宿管理如何规范化？多位专家呼吁立法

居民

小区门口阻拦租客

“民宿带来安全隐患”

经营者

接受整改不接受关闭

“整改措施越苛刻越好”

8月10日凌晨，一起坠楼案(坠楼者疑为民宿租客)发生在成都东站旁的漫岭云天小区，经媒体报道后，此事迅速点燃了居民们对民宿由来已久的不满。12日、14日两天，有小区居民在小区门口，阻止一切民宿租客入内。

在14日小区居民与民宿业主的争执中，一名小区居民倒地后被送医。多方讨论后初步决定，要依法走程序，通过居民投票，决定是否关闭该小区的民宿。

总户数612户的漫岭云天小区，民宿就占了70余户，在居民看来，平静的生活被大量涌入的租客干扰，还面临着时有发生的公共安全事件和隐患。而在民宿经营者看来，一边是鼓励共享经济发展的背景，另一边却暂无清晰的法律条文作依据……

冲突现场 \

拒绝租客入内 一位居民倒地被送医

“大家在微信群、小区花园里到处讨论，越说越气愤，就来了。”8月12日晚，漫岭云天多位居民在小区门口阻止民宿租客入内。居民们与民宿经营者们互不相让，一名物管工作人员站在高处，维持秩序。

当地派出所工作人员赶来现场后，该小区业主委员会主任“陈姐”向民警道出了原委：“7月初，小区一家民宿发生经营者偷窥女租客洗澡的案件后，8月10日凌晨又发生一起坠楼案。”而这两件事，经媒体报道后在当地发酵，成为导火索。

冲突发生后，居民代表和民宿经营者代表均告诉记者，经派出所协调，决定民宿先暂停营业两天。随后一份由居民剪辑的、标题为“取缔黑旅馆还和谐小区”的视频，在居民们的微信中流传，其中提到：“在未达成协议之前，每天19：00全体业主到中门要求物业禁止陌生人进入小区。”13日，民宿经营者们遵守了暂停营业的决定。但具体哪两天暂停，双方给出了不同解释，居民代表说是13、14日，民宿经营者代表则说是12、13日。14日，居民发现有民宿经营者往小区内带客，居民们又在小区大门口，与民宿经营者争执，一位居民在此过程中倒地后送医。经医院检查并无大碍，翌日便离开医院。

双方矛盾 \

2011年，成都东站正式运营，附近的旅店生意被带动起来，加之互联网共享经济的发展，与东站只有一街之隔的漫岭云天成为短租民宿的聚集地——全小区总户数612户，民宿就占了70余家。双方究竟有哪些矛盾?

一边要生活

存在安全隐患 影响居民休息

业主委员会主任“陈姐”和几位居民代表告诉记者，漫岭云天于2010年建成交房，彼时，小区内仅有几家旅馆。大概在2014年或2015年，小区内短租民宿迎来爆发，两年间开办了近百家，居民与民宿经营者的矛盾开始显现。近几年来，共享经济的发展，盘活了小区内民宿的生意，业主委员会主任“陈姐”和几位居民代表称，小区每日接待大量外来租客，因此给小区带来不小的干扰和安全隐患。

对于居民们的意见，民宿经营者代表刘先生和邓先生告诉记者，在2014年、2015年间，的确有十几家不守规矩的违法民宿被取缔，但这些违法行为同样被民宿经营者们反对，“我们自己发现了都会举报”。

对于直接导致近日对峙发生的两起事件，刘先生认为，偷窥租客洗澡的民宿老板是“一颗耗子屎坏了一锅粥”，“现在我已经不理他了。”而坠楼事件则是民宿无法控制的意外：“他坠楼的地方，不是民宿所在的房屋一侧。”

小区多位居民也表示，小区内的民宿，已严重干扰其正常生活。

“当时我在美国工作，我老婆单独在家，半夜12点听到有人捅门锁，被吓到失眠。”居民王书告诉记者，此事发生在两个月前，因为他家楼上楼下都开办有民宿，所以找错门的事情时有发生。

8月15日晚，记者在漫岭云天小区见到几十名对民宿不满的居民，一位居民当着大家的面诉说民宿带来的烦恼：首先，部分民宿破坏房屋结构甚至承重墙体，对房屋的使用寿命造成严重威胁，造成部分业主房屋漏水严重，甚至可能造成房屋垮塌等;消防设施质量不过关，有的私拉乱接电线，一旦发生火灾，后果不堪设想;而门禁、电梯、配电等设施设备超负荷运行，缩短设备使用寿命。其次，旅客良莠不齐，滋生了“黄、赌、毒、偷”等，严重威胁小区居民的生命财产安全;租客占用公共资源，有的乱敲居民房门，大声喧哗，影响居民休息，损坏公共设施。最后，小区陌生人长驱直入，是安全隐患。

一边要生意

愿意接受整改 “越苛刻越好”

8月15日下午，民宿经营者代表刘先生和另外几名代表一起，跑法院、跑司法局、随后又咨询了律师，他们需要找到法律依据，为自己的民宿正名。“开办的时候，我到社区登记、备案过，当时签了一份协议，协议对安全、环境、接待哪些人都做了规定。”刘先生认为，既然通过社区做了备案，那么民宿就有了“合法性”。而2015年国务院办公厅印发的《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》中也提出：积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓……等满足广大人民群众消费需求的细分业态。

12日后，民宿经营者们走到一起，每家民宿出资1000元，作为“整改基金”。“大家很积极，现在钱已经交齐了。”刘先生和邓先生告诉记者，他们接受整改，不接受关闭，而“整改措施越苛刻越好”，因为他们也希望行业可以更规范起来。

刘先生和邓先生表示，未来会将租客的钥匙统一换为房卡，同时由民宿出资，为其他每户住户制作门牌，上面写“私家住宅，请勿打扰”，以此杜绝租客捅错门锁的现象继续发生;卫生方面，居民发现问题后可以拍照存证，对违反规定的民宿一次罚款50元;对于电梯的使用，居民优先于民宿和租客，电梯磨损产生的费用，民宿方面可更多地承担;门口设立身份证登记系统，出入租客信息实时汇报给当地派出所;最后，民宿方面承担双倍的物管费和垃圾费。

8月15日晚，记者在漫岭云天物业中心看到，物业方“杜总”和一名当地民警坐在前台。“我不接受采访。”杜总告诉记者，民警则表示自己是在小区内执勤，他希望居民可以走合法程序，投票决定小区的未来，而警方会重视民意。8月16日下午，记者致电成华区公安分局，相关负责人告诉记者，目前警方是和房管局、当地社区等部门一起，共同推进解决问题。漫岭云天小区网格员魏国强(音)则告诉记者，现在的计划是通过小区业主投票，决定未来是否关闭民宿。票怎么投?未来怎么执行?居民和民宿双方还未协商出具体方案。

一场争议背后 两大法律问题

1.“投票”真能决定小区民宿命运吗?

泰和泰律师事务所舒勇攀律师认为，居民的权利与民宿经营者的权利发生冲突后，居民寻求通过投票的方式解决争端，这种方式值得提倡。但居民是否有权利通过投票决定民宿是否关闭，前提要看民宿是否属于“经营性用房”。北京君泽君(成都)律师事务所陈小虎律师认为，如果民宿属于“经营性用房”，根据《物权法》及其司法解释，将住宅改为经营性用房，需要经有利害关系的其他业主同意，他个人认为业主们有权利通过投票来决定是否关闭民宿。

2.租房?旅馆?法律层面民宿咋界定?

a.性质更接近传统旅店，但也可以看作房屋租赁

中国人民大学法学院教授刘俊海认为，民宿是一种非标准化的旅店，性质更接近传统的旅店，但同时也可以看成是房屋租赁。他认为，可以把民宿看成一种依靠互联网技术连接业主和消费者的商业模式和消费模式。

刘俊海表示，正在起草中的《电子商务法》三审稿，有必要对民宿的商业模式和消费模式作出规定。“现在的情况是，这种介于旅店和出租房之间的民宿，在野蛮生长中。”在刘俊海看来，这恰恰说明了要依法规范，促进其可持续发展的必要性，将来应该界定清楚，民宿究竟是旅店还是出租房。

b.要看民宿符不符合现行法律法规中旅店的定义

中国政法大学法学院副院长何兵认为，民宿在性质上属于旅店，但是是否和普通旅店一样进行管理，有待研究。在他看来，关键要看民宿符不符合现行法律法规中关于旅店的定义。在何兵看来，民宿的性质到底是旅店还是出租房，之所以让人感到困扰，是因为旅店本质上其实也是承租关系。“但是出租房和旅店是有区别的，真正的‘短租’应该是数月，一天两天的‘短租’其实就不是出租房了。日租房或者小猪短租上的民宿更接近旅店。”何兵支持将民宿进行规范化。“民宿经营和一般的旅店又不太一样，因此需要有一个明确的法规对其进行规范。”

c.要看小区定位是商住两用还是纯住宅区

而四川大学行政法学博士何景则认为，对于开在小区里的民宿，它们在法律上的性质牵涉到小区的定位是商住两用还是完全就是住宅区，同时也与民宿是以酒店形式经营还是以出租房形式经营有关。

“如果民宿所在小区是住宅用地，按照现行法律法规，无法取得工商营业执照，是不能以旅店的形式开展经营的，而如果是商住两用，则可以按照旅店业的形式进行管理。”何景介绍，如果将小区里的民宿看成是出租的形式，那么就需要去房管局进行登记。

何景认为，现行法律有缺位，尽管有针对旅店业的法律，但是对于民宿没有针对性，需要有法律对民宿进行定义。“不过，公安机关理论上还是可以依据治安管理处罚法和旅店业有关的法律法规进行管理。”