2010年12月17日，成都组织建设用地指标交易，共成交建设用地指标30宗，总面积2000亩，成交均价每亩为72.5万元，最高价92万元，最低价46.5万元。由于这是成都的首场“地票”交易，成交价又远超各方预期，引发热议。特别是在“地价推高房价”的担心下，讨论更显热烈。事后，成都农村产权交易所发布公告，暂停了第二场面向开发商的“地票”拍卖会。
“地票”交易，是成都城乡统筹改革实验中的新生事物。所谓地票，就是在土地用途管制、建设用地指标有限的背景下，通过村庄土地整理而产生的建设用地指标。因为不占原有的建设用地指标，而受到用地单位的热捧。在通胀预期高企、房价地价走高和宏观调控紧缩的大背景下，地票拍卖的高价引起各方关注，是完全可以理解的。而且，对于这一改革中的新生事物，对于其背后的规律，各方也存在不同的理解，存在认识上的模糊与滞后。只有在仔细调查研究、澄清事实、厘清模糊认识的基础上，才能对情况做出准确判断，为下一步的工作做好准备。
认识这一新生事物，非朝夕之功。对于房价、地价的争论，从来没有停止过，短期内也不会停止。本文提出三个问题，抛砖引玉，供进一步的讨论参考。为讨论方便计，我尽量把问题提得尖锐，这样也许有利于把背后的逻辑问清楚。
第一问：是地价推高房价吗？
第一个问题，提给“地价推高房价”。对于每亩72.5万元的成交均价，舆论一片哗然。既然地票这一“虚拟”的指标已经72.5万元一亩，那么实实在在的土地要多少钱一亩？地上盖好的房子又要多少钱一平方米？第一次交易就已经均价为72.5万元、最高价92万元了，以后会涨到哪里去？还让不让人买房子？这样的疑问和担心，在房价高企的背景下，当然有道理，完全应该问。
但是，我们的问题不能问到一半就戛然而止，而是要打破沙锅问到底，我的问题是：既然是地价推高房价，那么是什么推高了地价呢？
现行体制下，政府是城市土地的唯一合法供给方，那么是不是政府推高了地价呢？倘若是，政府用什么杠杆推高地价的？反正我们没看到政府强迫别人买地，看到的是开发商使劲在出价买地。那么是不是开发商“拉高”了地价？倘若是，开发商为什么要拉高地价？他们是卖房子的，地价是房子成本的主要部分，难道成本不是越低越好吗？如果既不是政府又不是开发商推高了地价，那么到底是谁“推高了”地价？怎么推的？
要理解地价，看来还是要把需求一方引入。对房子的需求高，拉高了房价；开发商高价拿地，是因为房价可以卖得高，因而是房价拉高了地价，而地价又拉高了地票价，这一逻辑大概是说得过去的。
但是我们的思维不能停于此，我们还要问，为什么对房子的需求高？
直接的回答是居住需求高，收入增加和城市化引发大量的居住需求。这当然是经济增长大背景下的主要原因，但还不是全部。因为居住者除了买房子，还可以租房子，可我们看到房子的租售比很高，而且越来越高，引发了很多房地产“泡沫”的担忧。在买和租之间的选择，取决于资金的回报率，也就是实际利率，在货币大量发行、通胀率高企、实际利率为负的背景下，房价高涨、租售比高是不奇怪的，因为房价是未来租金的贴现值，而贴现的因子取决于利率，利率低则房价高，租售比也就高了。
所以房价高，既有经济增长、收入增加的因素，也有短期利率为负引发的买房投资的因素。不是地价推高了房价，而是需求，包括居住和投资的需求拉高了房价，而房价又拉高了地价。要“调控房价”，就要“调控需求”。“居住需求”天经地义，看来只有调控“投资需求”，而投资需求取决于实际利率。所以要调控房价，就涉及其他政策。
第二问：地票价推高地价吗？
第二个问题，提给“地票价推高地价”。这里问的是抽象的“地票”价格与实物的土地价格的关系。“地票”是建设用地指标，是土地价格的一部分，第一反应认为地票的高价推高土地的价格是可以理解的。但我们不能停留在第一反应，而是要继续发问：地票价格一定会推高土地价格吗？这里面的价格形成机制到底是什么？
回到需求拉动的逻辑。如果地价是房子价格决定的，房子价格是需求决定的，那么地票价格就不应该影响地价，除非地票价格影响对房子的需求。如果地票既不影响人们的居住需求，也不影响投资需求（实际利率和其他因素），地票价格就不应该影响地价。
进一步分析，还要问地票的价格和土地的价格到底是什么关系。为理解计，可以把土地的价格分解为地票的价格加上“别的部分的价格”，那么有没有可能地票的价格上涨了，“别的部分的价格”就下降了，因而土地的价格保持不变？这里面的关键，是“别的部分的价格”到底是什么？回过头来问，地票的价格又到底是什么？成本定价的支持者小心了，土地是给定不变的，其供给成本很难从“生产”成本的角度理解。
从供求分析的角度，还可以进一步发问：地票的高价格，是否会引发土地供给的变化。倘若地票的高价引发了各方参与农村土地整理，增加了地票的供给，在地票不占建设用地指标的背景下，是否会起到增加建设用地供应的作用？而且，地票拍卖收入反哺农村，是不是一举两得？
打破沙锅问到底：倘若土地供给增加，地价会不会下降？地价是拍卖形成的，所以要问出价的各方，根据什么出价。假设开发商之间是竞争的关系，开发商要赚取一定的利润，要么地价应该等于房价减去建筑成本（包括“三通一平”和其他基础设施成本）和开发商利润，而开发商的利润由竞争的程度决定。所以地价最终取决于房价、住房供应各个环节的成本，以及开发商的利润。
理解地价，还是要从这个角度入手。地价是否下降，还要看房价怎么变。是房价的变化引致地价的变化，而不是相反。如果土地供给增加了，导致住房供给增加，因而房价下降了，那么地价就可能下降。但是倘若房价依然上涨，地价就不会下降。
第三问：应该怎么办？
最后一个问题，现在应该怎么办？这个问题提给参与成都改革和讨论的各方。事关改革实践，关系到成千上万人的福祉，政策制定者当然要小心。哪一个环节没想到，就会出问题，小心谨慎，那是应该的。
成都的试验，是在有关部门的批准下进行的，完全有理、合法、有据。地票的高成交价反映了市场各方对成都改革试验的接受。没有各方的看好、认可、支持，就不会有踊跃的参与和出价。具体到细节，成都的首场拍卖的高成交价，与一些细节的设计不无关系，特别是第一次明确了“非票莫入”的游戏规则。“非票莫入”规则的出发点，是“所有参与城市开发的投资方都要参与城乡统筹，由市场交易机制保障农村和农民分享城市化的土地收益”。这个出发点，站得住脚，也经得起推敲。
现在的情况是，因为出现了各方没有预期到的高地票价格。这里面有两个问题。
首先，地票的高价是好事还是坏事？倘若地票的高价诱发了社会各方的广泛参与，促进了土地的整理和城乡统筹，促进社会资本向农村流动，城市反哺农村，促进“三农”问题的解决和城市化的进行，难道不是好事吗？因此笔者认为，不能简单认为地票拍出高价就是坏事，更不能因为认识上的模糊和错误而延误改革试验。
其次，改革遇到了新情况，应该怎么办？是应该仔细调查研究，发现问题，解决问题，为进一步的改革积累经验，还是因为怕出问题而叫停？
过去30多年的改革经验表明，改革从来都不是一帆风顺的，要不断发现问题，也要不断解决问题。更何况，成都出现的，也许不是问题，而是机会。[作者单位：北京大学国家发展研究院（NSD）“中国宏观经济研究中心”]
