一位国企开发商称，不少房企在打着养老的旗号圈地，很多项目只是装一个养老概念进去，这只是开发商的拿地策略。
中国人口红利消退预期的背面，是老龄化日趋严重背景下隐现的商机。养老地产即是其中之一。
“我们的市场调研认为，目前中国的养老市场已经开始爆发了。”中明控股集团董事长潘存满近日信心满满地对早报记者说，“县级以上的退休干部有多少？”中明控股目前专注于养老地产的开发投资。
中国养老地产的潜在市场版图可谓庞大。
2010年第六次人口普查数据显示，中国60岁及以上人口达1.78亿，占13.4亿总人口的比重为13.26%，其中65岁及以上人口有1.17亿。
但潜在市场能否变现，眼下还是未知之数。
上海亲和源股份有限公司副总经理、研究中心副主任王波直言，“不是说有1.78亿的老人，就有1.78亿的市场。很多（操盘者）都没好好研究中国老人的心理，大部分老人还是喜欢住在家里，生活在原来的圈子里。”亲和源目前在国内有数个在售的养老地产项目。
在更多受访人士看来，中国的养老地产市场，眼下还是一个待解的方程。从市场定位到盈利模式，从政府角色到政策制定，各路人马还在摸索、等待。
早报记者近日专访了国内外多位养老专家、开发商、私募大佬、养老地产设计师、操盘者，试图厘清脉络。
目前是“混乱”的起步阶段
按王波的划分，中国养老产业可分作三个发展阶段：第一阶段是从2000年国务院颁发社会福利化政策到2010年，这10年是一个初级阶段，主要是个人办的小规模的机构，都是政府福利院的翻版。第二阶段是从2011年开始的起步阶段，企业为主体，地产商、保险公司、风投、国外养老管理公司都想分享养老蛋糕，比较混乱的状态。一方面国家政策不清晰，另一方面企业的管理、运营模式也不清晰，这个阶段也要10年的发展时间。第三阶段，形成专业化的公司和项目。
当下即处于王波所说的“混乱的起步阶段”。表象之一是，各路人马都看中了养老地产，但标杆性的项目却屈指可数。
王波说，“现在整个养老地产市场处于比较混乱的状态，大家看到了老龄化的程度，处于盲动的状态。究竟怎么做，大家的战略都不是很清楚。”
“挂羊头卖狗肉”的不在少数。
“很多开发商打着养老地产的名义，但实际上就是做普通住宅，再搞些小配套，卖给所有人。这就是养老地产了？”一位受访业内人士如是说。
“大多就是以养老的名义圈地。”一位国企开发商直言，很多项目只是装一个养老概念进去，“这也只是他们的拿地策略。”
梁开建筑设计事务所执行合伙人、总经理、总建筑师开彦分析，“现在是调控背景，普通住宅不好卖了，能不能找一个噱头来销售？大多数房地产商还是抱着这种思想在做‘养老地产’。”
上海学汇建筑设计有限公司副总建筑师张喆则提到，现在养老地产总体比较火，少数开发商在尝试做真正的养老地产，其中不少是采用和旅游地产相结合的做法。
戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文总结，现在中国的养老地产可分为三种类型，第一种就是忽悠型，并非真正意义上的养老项目。第二种是护理型，比如广东的友好老人院。第三种是护理加疗养型，比如北京太阳城和上海的亲和源。
黎庆文认为，护理加疗养是主流市场，因为市场更广阔。没事疗养，有事照顾，给老人的感觉不是老人院。
眼下，中国养老地产领域的“招保万金”还未浮出水面。
黎庆文说，“老年地产技术台阶很高，跨行业整合能力高，商业模型在目前的国家法律之下基本上不成立。游击队无所谓，正规军很难。”
“投养老项目我肯定感兴趣。”盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司首席投资官、筑石股权投资基金管理（上海）有限公司总裁张健说，但现在盈利模式不是很理想，有盈利的规模都很小，“我们希望这个模式是可复制性的，不是额外成功的项目，第一个成功了第二个就不好投。”
中国企业的复制能力不容置疑。但在张健看来，中国的养老地产鲜有成功的项目，即使有也很难复制，不能够像商业地产一样，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。”
“养老地产的模式有出租及出售两种类型。目前的主要方式是租售并举。”第一太平戴维斯中国研究部负责人简可表示，养老地产可以进行非常细化的划分，从国外来看可能有数百种，譬如具体到每一个年龄段，具体到是否提供医疗、餐饮等等。
看似庞大的市场蛋糕
但混沌起步中的中国养老地产市场，依然可以画出一块巨大的蛋糕。
据联合国《世界人口统计》预测，至2015年，中国60岁以上的人口将达2亿。
上海同涞物业管理有限公司执行董事、总经理翁国强说，上海老龄化很严重，老龄人口有330万。但能够提供的不同标准的床位也就在4.5万至6万，远远满足不了需求。
开彦认为，目前为止，国家投入的养老机构只能满足1%的老年需求。从整个养老模式来讲，基本上处在解决老年人吃住等基本生活物质需求，医疗比较弱。
绿城房地产集团有限公司副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰认为，随着今后家庭的变化，送养老院的会越来越多。家里养老不太可能，以后老年人住到养老机构去的比例，会达到5%～10%。社会上的床位数，只能满足1%～2%。而且2%里边，据他的抽样调查，1个县有1000张床位，但有500张床位是没有钱的人都不愿意去住的，纯粹是给五保户住的。
冯雨峰认为，“真正有尊严的养老床位还是非常紧缺，我们做多少都不会多。”
政策未明的前提下，民间资本优先考虑的是高端市场。
开彦认为，从高端开始，摸出路子来，再往下拓展，困难小点。
在黎庆文看来，目前的需求主要是三类人群，第一代名企老板、政府副厅级以上的退休官员、大学教授，“他们退休金高，而且观念更为开放。”
潘存满称，“半退休阶段，50岁左右的老人会是我们的主力市场。市场蛋糕太大，我们准备建立国家级老干部中心，给中央办公厅退休老干部免费做。”
但这样的描述依然是粗线条的。放到显微镜下，中国的养老地产市场，或许并没有想象中那么大。
黎庆文的调研发现，全国来看，光沿海地区以上三类群体不到10万人。
翁国强也表示，高端群体只占了老年人口数量的1%。
且不必说，以后大量的高端养老项目在同一阶段入市，还将面临巨大的竞争压力。
此外，一位国企开发商还提到，“老人家的钱很难赚。”他表示，“养老地产没有那么大市场。10年内这个市场不太会火热。
